土地家屋調査士に関するよくある質問

建物を新築したときはどのような手続きが必要となりますか？

家を新築したときは、最初に土地家屋調査士が建物表題登記をすることになります。これは、主に建物の物理的状況を公示するもので、新築不動産の登記簿が新たに作られ所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が登記されます。この建物表題登記が済むと次に司法書士が所有権保存登記を申請することになります。建物保存登記に必要な書類は、(1)所有者の住民票、(2)委任状、(3)住宅用家屋証明書などです。保存登記は、所有権の登記のされていない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、保存登記完了後に登記識別情報が作成されます。そして、この所有権の登記を基に様々な権利の登記がなされます。例えば、建物の建築資金について金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。抵当権設定登記が完了すると金融機関用に登記識別情報通知書が交付されます。
当事務所は、司法書士、土地家屋調査士、行政書士の合同事務所になりますので、ワンストップでのご対応が可能です。

土地に関する調査、測量とはどのようなことをするのですか？

資料等の調査 法務局等の官公署や依頼者等から、土地に関する資料の収集・調査分析を行います。
現地の調査（一例）
【1】土地の位置・形状及び利用状況の調査
土地の所在、地番、隣接地との関係や利用状況等を現地にて測量・調査します。

【2】筆界（一筆の土地の境界）の調査
隣接土地との筆界がどこにあるのかを収集した資料と①の調査資料とで検討し、隣接地所有者と立会をして確認します。

【3】一筆の土地の測量
確認された筆界、亡失している境界に境界標識を埋設したうえで土地の広さ（地積）を測量します。

境界確定測量とはどんなとき必要なのですか？

土地の境界をはっきりしたいとき、土地分筆登記をするとき、土地表題登記をするとき、相続税として土地を物納するときなどに必要となります。まずは一度お気軽にご相談ください。

分筆登記はどんな時に必要なのですか？

土地の一部を分割して売却したいとき、遺産相続が発生して兄弟で土地を分けたいとき、共有名義の土地を分割して単有名義にしたいときなどです。

分筆登記には境界確定測量が必ず必要なのですか？

分筆登記には境界確定測量が原則必要となりますが、例外的なケースもあります。適切なアドバイスを致しますので一度ご相談ください。

建物を増築したのですがどのような手続きが必要となりますか？

建物を増築、または一部の取り壊しをして建物の所在・種類・構造・床面積などに変更が生じたときは、「建物表題変更登記」の申請を法務局にする必要があります。

以前あった境界杭が見当たりません。新たに境界杭を設置するには、どうしたらいいですか？

境界杭はお隣との境界を明確にする大切なものです。土砂などで埋まったり、工事などでなくなることもありますので日頃から管理する必要があります。どうしても見つからない場合や工事などでなくなった場合には、隣地の方に立会っていただき、境界確定を行なった上で、永続性のある境界標を設置しましょう。後々のトラブルを避けるためにも幣所の土地家屋調査士にご相談されることをお勧めいたします。

筆界特定制度とはなんですか？

法務局において平成18年1月から、筆界が明らかでない場合に「土地の筆界の現地における位置を特定する制度（筆界特定制度）」が導入されました。土地の所有権の登記名義人等の申請に基づいて「筆界特定登記官」が筆界を特定します。 この筆界特定制度では、「筆界調査委員」という専門家が、これを補助する法務局の職員とともに、土地の実地調査や測量を含むさまざまな調査を行った上、筆界に関する意見を筆界特定登記官に提出し、筆界特定登記官は、その意見を踏まえて筆界を特定します。土地家屋調査士は､筆界調査委員の中心となりその職務にあたっています。 但し、土地の所有権（所有権界）の争いは、筆界特定制度では取り扱うことはできないので注意してください。

筆界特定制度も含め、境界問題の解決方法はどのようなものがあるのですか？

境界問題解決にあたっての解決方法は、主に下記の4つになります。
1.専門の土地家屋調査士に依頼して解決
2.筆界特定制度による解決
3.裁判外の紛争解決手続き（ADR法による解決）
4.裁判（境界確定訴訟など）
難解な問題を含んでいる場合がございますので、お気軽にご相談ください。

司法書士業務に関するよくある質問

相続手続きは、何からしたらよいかわかりません。

相続に関する様々な手続きは色々な登記等や期限があります。相続人の状況や遺産の内容によって必要な手続きは異なります。まずは、ご自分たちが何をしなければならないのかを確認し、相続人の方々全員で協力しあいスケジュール管理をして、円滑な相続手続きを遂行することが大切です。
期限のある手続きが多くありますので、自分の力だけでは難しそうと感じられましたら、早めに、相続に詳しい当事務所の司法書士にご相談ください。

相続財産とはどんなものがあるんですか？

相続財産は、土地や預貯金といったいわゆるプラスの財産（積極財産）ばかりではなく、借金等のマイナスの財産（消極財産）もその対象となります。プラスの財産（積極財産）としては、土地・建物、現金、預貯金、有価証券、自動車等、マイナスの財産（消極財産）としては、借金、保証債務、損害賠償金等があります。

借金を相続せずにすむ方法はありますか？

原則としては、相続開始があったことを知ってから３ヶ月以内に家庭裁判所において相続放棄の申述をし、受理されれば、借金等の債務を承継せずに済みます。但し、上記家庭裁判所での相続放棄の手続をした場合は、相続財産の一切を放棄したことになりますので、プラスの相続財産（積極財産）も放棄したものとされます。また、上記相続放棄の手続と別の手続で、プラスの相続財産の限度でマイナスの相続財産を弁済することを留保して相続する限定承認という制度があります。限定承認の期間制限については上記相続放棄の場合と同様です。

相続放棄をした後、撤回することはできますか？

相続放棄の手続きは、家庭裁判所において相続放棄の申述を行うことになりますので、一度放棄をした後に相続放棄の撤回をすることはできません。

遺言書には３種類あると聞きましたが、どんなものになるのですか？

遺言書には主に以下の3種類があります。
【自筆証書遺言】
遺言者自身が遺言の全文・日付を書き、署名・押印します。
気軽にご本人が作ることができますが、ルールに沿って書かないと不備により無効になる可能性や、紛失や改ざんのリスクがあります。
ご本人が死亡後は、家庭裁判所で相続人全員の前で開封し確認をしてもらう必要があります。

【公正証書遺言】
公証役場で証人2人以上の立会いのもとで、遺言者が内容を公証人に口述し、公証人がそれを筆記します。遺言者・証人が各自署名押印した後、最後に公証人が署名押印します。
遺言書は公証役場で保管されるため、費用はかかりますが、安心です。
ご本人の死亡後はその遺言書により金融機関の名義変更、相続登記ができます。

【秘密証書遺言】
遺言者本人が本文を作成し、証人2人と一緒に公証役場に行き、遺言書の封印を行う。あまり利用されません。

不動産登記とはそもそも何ですか？

不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記記録で公示して、不動産の売買や不動産担保により融資をしようとする人達が安全に取引できるようにするための制度です。 法務局（登記所）には不動産ごとに登記記録が備え付けられています。登記記録の形式は大きく分けて不動産の物理的な状態が登記されている項目（表題部）、権利に関する登記がされている項目（権利部）とで構成され、さらに権利部は所有権の登記がされている項目（甲区）、所有権以外の権利の登記（抵当権等）がされている項目（乙区）からなっています。 司法書士は権利部に関する登記を依頼者の代理人として法務局に申請します。Ａ所有の甲不動産をＢに売却する事例であればＡが現在所有者と記載されている甲不動産登記記録の内容を平成○○年○○月○○日の売買により○○市○○町○○丁目○○番○○号のＢさんが買い受けて現在の所有者はＢになった旨を登記記録に登記するように法務局に登記申請書を提出します。申請書には法律で規定されている書類を添付し収入印紙を貼付します。

なぜ抵当権抹消登記は必要なのですか？

金融機関へのローンが完済されても、ローンを組まれる際に登記された抵当権は、抵当権抹消登記の申請を法務局に行なわない限り、抵当権の登記は抹消されず、登記記録に残ったままとなります。そのため、抹消登記しないでそのまま放置していますと、実際は、抵当権が消滅しているにもかかわらず、不動産登記情報をみた方からは住宅ローンを完済していないとみられてしまうことがあります。また、その不動産を処分（売買や抵当権設定）する必要が生じた際にもその抵当権の抹消登記をすることが要求されますので、完済した場合は、お早めに抵当権抹消登記を申請することをおすすめします。

権利証（又は登記識別情報）を紛失してしまったのですが大丈夫でしょうか？

その場合、事前通知制度（登記識別情報又は権利証を提出できない場合に、登記官が登記義務者へ通知をして真実性を確認する制度）を利用するか、もしくは司法書士が作成する本人確認情報が必要になります。 権利証がなくても手続は可能です。一度お気軽にご相談ください。

自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか？

住宅用の家屋の購入や新築の登記（所有権移転、所有権保存）の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンを利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減が受けることができる場合があります。

株式会社以外にどのような会社がありますか？

持分会社といわれる会社形態があり、合同会社、合資会社、合名会社の3種類があります。その他には有限会社がありますが、現在では有限会社法が廃止され、廃止時に存在していた有限会社は特例有限会社として存続しております。商号もそのまま有限会社となっています。また有限会社は新たに設立することはできません。

役員に変更がなくても手続きをしないといけないのですか？

役員は、任期が満了すると当然に退任することになります。会社法上は後任の役員が選任されるまで権利義務を承継することになっておりますが、退任時期はあくまで任期満了日です。従いまして、任期が到来している役員について実質的に変更がない場合であっても、役員の改選手続きをし、その登記をする必要があります。この手続きを怠ると過料を科せられ、必要のない出費をしなければならなくなりますので注意が必要です。また、各種の許可を受けている会社においては、役員の職務を継続して行っていることを要件としているものもあり、後日行うことにより不測の事態に陥ることもありますので速やかに手続きを行うことをお勧めします。

株式会社間における吸収合併の手続はどのようになりますか？

吸収合併存続会社および吸収合併消滅会社における吸収合併の手続の概要は次のようになります。
１．吸収合併契約の締結
２．吸収合併契約に関する書面等の備置き
３．株主総会の承認決議、債権者保護手続（公告期間１か月以上）、株券提出公告（吸収合併消滅会社かつ株券発行会社のみ公告期間１か月以上）、株主への通知等（効力発生日の２０日前まで）
４．吸収合併契約で定めた効力発生日の到来
５．吸収合併契約に関する書面等の備置き（吸収合併存続会社のみ）
６．合併による変更・解散の登記申請
※「３」の手続は、効力発生日の前日までに完了している必要があります。

裁判所提出書類作成業務の具体的内容は何ですか？

訴状作成
答弁書作成
不在者財産管理人選任申立
特別代理人選任申立
相続放棄手続
破産手続開始申立書作成
再生手続開始申立書作成
調停申立書作成
公示催告申立書作成
債権差押命令申立書作成　など
その他の裁判所へ提出する書類全般です。

行政書士業務に関するよくある質問

農地に家を建てたいと思っていますが、手続きは必要ですか？

農地法の規定に基づいて、農地法第５条の許可申請が必要と思われます。農地法の許可が降りてから、建物の造成工事や建物の建築が可能となります。

開発許可申請の流れはどのようになります？

管轄によって違いますが、おおよそ下記のようになります。開発土地の境界確定測量 → 設計 → 協議（市町村） → 申請書提出 → 開発許可 → 造成工事着手 → 完成検査 → 検査済証、検査済証が出されて、ようやく建築確認申請が受け付けられます。

農地転用の許可申請をしようとしたら、「土地の測量をしてください。」と言われましたが、測量は必要なのでしょうか？

必要とは限りませんが、許可後の造成工事や建築工事等の時に、隣地の所有者のトラブルが発生することがあります。工事中のトラブルは解決が困難ですので、できるかぎり事前に確認をするのがよいと思います。

農地法の許可を受けないで農地を売買したらどうなるの？

農地法の許可を受けずに農地の売買契約をして代金を支払い、農地の引渡しを受けたとしても、農地法の許可がなければ、買主には所有権が移転されません。従って、所有権移転登記ができません。また、農地法違反として罰則が課される場合があります。

開発許可申請を出そうと思いますが、一度、役所との交渉でとん挫したこともあり、第三者に申請手続きを依頼したいと思っています。依頼可能でしょうか？

もちろん可能です。近年、行政書士法が改正され、行政書士は、本人の代理も可能となったので、まさに、ご質問の内容のような場合であれば、行政書士が 適任であると同時に、当事務所は司法書士の資格のほかに、土地家屋調査士資格、行政書士資格も保有し、測量も行っておりますので、トータルサポートが可能です。検討段階でも結構ですので、お気軽に幣所まで、お気軽にご相談ください。

市街化調整区域に家を建てたいのですが・・・

都市計画区域は、通常市街化区域と市街化調整区域に区分けされています。市街化区域内であれば誰でも自由に建築物を建てることができますが、市街化調整区域内では一定の要件をみたす場合以外は建築ができません。 いずれにしろ、難解な問題を含みますので、お気軽にご相談ください。全力でサポートさせて頂きます。